¿Por
qué decidimos invertir en Berlín?
Comenzamos a invertir en Berlin en el año 2005 cuando los precios de los inmuebles en España estaban a unos precios increíblemente altos. Por aquella época era posible comprar un edificio fantástico en Berlín por lo que valía un piso en Madrid. Y así es como empezamos. El primer edificio que compramos fueron 26 viviendas alquiladas con una rentabilidad inicial del 8,5 %. Su ubicación en una microzona muy agradable y muy cercano al centro de la ciudad nos hizo pensar que partíamos de algo verdaderamente bueno. El precio por metro cuadrado fue de 600 € y los pisos estaban alquilados a una media de 5 €/m2/mes. El inmueble no requería grandes inversiones y era absolutamente maravilloso. Un edificio de finales del s.XIX con techos altos, suelos de madera y puertas clásicas con herrajes en bronce.
Arrancamos la primera inversión en una ciudad que tenía una tasa de paro del 17 %, un 10 % de viviendas vacías y una economía deprimida, todo ello derivado del alto coste de la reunificación. Cierto que la situación económica de la ciudad no era la ideal pero ¿justificaba eso unos precios de venta de 600 €/m2 y rentabilidades del 8,5 % desde el inicio de la inversión?
Nosotros consideramos que no. No tenía sentido. El coste de construir en Berlín era muy superior a esos 600 € así que estábamos comprando edificios completos ya alquilados por menos de su valor de construcción y sin pagar nada por el suelo.
Berlín era la capital de la primera potencia económica de Europa, una ciudad preciosa, ya en aquella época despuntaba como una de las ciudades más sofisticadas del mundo, cuna de artistas, residencia de miles de estudiantes, expertos en start-ups. Sabíamos que algo no cuadraba.
Y así fue.
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¿Y hoy en día?
Hoy en día la ciudad recibe aproximadamente unos 40.000 nuevos habitantes anuales, el paro se ha reducido hasta niveles del 12% y es una de las ciudades más turísticas de Europa. Además, emprendedores de todo el mundo han decidido instalarse en Berlín y ya comienzan a llamarlo el Silicon Valley europeo.
Sólo un 1,2 % de las viviendas están vacías. Todo está alquilado y la fuerte demanda está provocando fuertes subidas de los alquileres. En Kapital One, aunque los precios de los edificios han subido mucho desde que empezamos, seguimos viendo mucho potencial en Berlín. Compramos edificios que tengan inquilinos a los que aún no se les haya podido actualizar la renta. Cada vez que un piso se queda vacío, lo reformamos y lo alquilamos por el doble ó el triple. El retorno de la inversión realizada en el apartamento está entre un 6 % y un 15 % dependiendo del barrio en que nos encontremos.
¿Qué nos depara el futuro?
Aproximadamente sólo un 15 % de los berlineses tienen su vivienda en propiedad. Nunca ha existido interés por adquirir su propia vivienda. Pero esto también está cambiando. Cada vez son más las personas que se lanzan a comprar su vivienda en lugar de alquilar. Una gran oportunidad es realizar la división horizontal de los edificios y venderlos individualmente.
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